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評估知識
淺議土地估價方法與價值類型的對應關系


一、價值類型的分類及價值內涵


經濟學意義上的價值是指使用價值和交換價值。使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用,交換價值是指一種商品同另一種商品交換的數量關系。資產評估所要評估的價值,屬于交換價值的范疇。


價值類型是對評估結果的價值屬性和特征的質的規定,是對價值內涵本質屬性和特征的揭示,不同的價值類型,不僅在性質上是不同的,在數量上也有較大的差異。價值類型的選擇是由評估目的、評估時的市場條件、以及評估對象本身的條件等決定的。評估方法的選擇,應當與價值類型相匹配,并能夠實現評估目的的要求。


《資產評估價值類型指導意見》第二條規定:本指導意見所稱資產評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值類型。第五條規定:市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。第六條規定:市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。


市場價值是在評估基準日,資產在公開市場上最有可能合理得到的價格。是賣方可能合理獲得的最佳價格和買方可能合理獲得的最有利的價格。資產評估的市場條件是資產評估價值類型選擇的重要組成部分,是決定價值類型和評估值的最重要的因素之一。


市場條件分為兩大類 :公開市場與非公開市場。公開市場與非公開市場的主要區別之一是市場參與數量,包括自愿的買方和賣方的數量。市場參與者眾多是構成公開市場的基本條件;市場參與者極少或買方賣方數量極不對稱則是非公開市場的重要特征。同時,一般的說,賣方參與者眾多意味著市場上可用于出售的同類或類似產品數量的眾多。這里強調的是市場價值類型的成立,以公開市場、充分競爭的市場條件存在為前提和基礎,市場價值是充分競爭市場的產物;反過來說,如果沒有一個充分競爭的市場存在,就無法估算其市場價值。


《城鎮土地估價規程》中對土地使用權價格評估按照交易形式進行劃分,主要有出讓價格、轉讓價格、租賃價格及抵押價格等,出讓價格又因出讓方式不同分為協議出讓價格、招標出讓價格和拍賣出讓價格。


《資產評估價值類型指導意見》中對價值類型的分類,是按照資產評估所面臨的市場條件和評估對象自身的條件為標準進行劃分,《城鎮土地估價規程》中對價值類型的分類,是按照交易形式進行劃分。


在目前的實際估價中,對出讓、轉讓、抵押等目的的土地使用權估價,一般采用市場價值類型。但不論采用何種方式進行分類,對價值類型的界定是一回事,委估宗地在當地特定的市場條件下,采用具體的估價方法計算出的估價結果所包含和反映的地價內涵又是一回事,也就是說計算出的估價結果所反映的地價內涵與所定義的價值類型所包含的地價內涵是否一致?這是需要認真考慮的一個問題,在很多時候二者的差異是明顯的。俗話說“鯉魚跳龍門”,鯉魚跳過的是龍門嗎?


二、市場價值內涵與不同評估方法估價結果內涵的比較分析


《城鎮土地估價規程》中規定的土地估價基本方法有市場比較法、收益還原法、假設開發法、成本法、基準地價系數修正法。這些不同的計算方法在特定的市場條件下計算出的估價結果所反映的地價內涵與市場價值類型的定義內涵存在何種差異?與評估目的所需要的價值內涵是否一致?本文對此進行一一對比分析。


(一)、市場比較法與市場價值


市場比較法需要的市場條件是:地產市場發達,有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。其基本原理是根據市場中的替代原理,將待估土地與具有替代性的,且在估價時點近期市場上交易的類似地產進行比較,并對類似地產的成交價格作適當修正,以此估算待估土地客觀合理價格。擁有大量的交易實例資料,是運用市場比較法估價的前提條件。修正包括交易情況、交易日期、區域因素、個別因素修正。


對選擇的實際成交案例,應當為正常成交價格。正常成交價格形成條件有以下七個:(1)、公開市場,(2)、交易對象本身具備市場性,(3)、眾多的買者和賣者,(4)、買者和賣者都不受任何壓力,完全出于自愿,(5)、理性且自私的經濟行為,(6)、買者和賣者都具有完全的信息,(7)、適當的期間完成交易。


市場比較法是按照上述條件選擇可比案例進行各種因素修正后得到多個比準價格,然后采用平均數、中位數、眾數等方法把多個比準價格綜合成一個比準價格,作為市場法的測算結果。從這個計算方法上講,市場比較法實際計算的是委估宗地在特定市場條件下可能實現的平均價格,這個價格內涵與市場價值類型最為接近。這個價格被稱為市場現行平均價格或現行市價可能更能夠簡單、明了的反映其價格內涵,也更容易被委托方及其他報告使用人合理的理解和使用該評估結果。


(二)、收益還原法與市場價值


收益還原法是將預計的待估土地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原利率將其統一還原為評估時點后累加,以此估算待估土地的客觀合理價格。土地未來地租的資本化是其基本原理。


其中:土地年純收益=年租金收入―年總費用,土地租賃中的年總費用包括(1)、 土地使用稅,(2)、土地管理費,(3)、土地維護費,(4)、其他費用。除土地出租外還有房地出租以及經營性企業、生產性企業中的土地年純收益,其原理基本相同,都是從總收益中減去總費用后計算土地年純收益。相同的是都是對土地未來客觀純收益的折現和累加。


采用收益法計算的結果,其直接內涵是對未來純收益的折現和累加,是土地的未來年期廣義地租的資本化,是收益現值。而市場價值是土地在現實條件下最合理最可能實現的價格,二者之間既有聯系又有區別。購買價格是一次性支付的多年地租,這個一次性支付的數額既取決于租金收入水平,也受土地市場供求關系的影響,而后者可能比前者對市場交易價格的影響更大。


土地使用權市場價格的形成,受土地的效用、稀缺程度、需求的多少以及流動性等因素的影響,這些因素在收益法評估時至少是沒有被完全考慮,且收益法是對未來幾十年的收益進行折現,未來地租及資本化率均很難較為客觀合理的確定,未來土地區域環境、區位的變化、宏觀經濟狀況及未來房地產政策也都很難客觀合理的確定。


在實際估價中,一般是對未來近三、五年的收益情況、風險等做出判斷,然后假設其保持不變或以一定的比率變化,這種假設對未來的判斷存在較大的不確定性,把這種計算結果與市場比較法計算的結果同樣界定為市場價值,顯然是忽略了市場比較法與收益還原法所計算的價值內涵的不同。在現實土地估價中,不是所有的報告使用人都能自行判斷兩者的不同,為了使報告使用人更好的理解和使用評估結果,至少應將這兩種不同的價值內涵在名稱上進行區別。


本文建議將收益法評估值按照其直接反映的價值內涵定義為收益現值或收益價格,以此與市場比較法計算的市場現行平均價格相區別。尤其是目前,采用收益法評估的房地產價格一般遠低于市場售價,在以轉讓為目的評估中,采用收益法評估,籠統粗略的采用市場價值類型,容易使報告使用人誤以為該結果就是目前的現行市場價格。如果以此低于市場價格的價格出售了房地產,一方面使土地使用權人遭受到不應有的損失,一方面也損害了評估公司的聲譽,甚至引起報告使用人與評估公司的糾紛。


(三)、假設開發法與市場價值


假設開發法是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等,以價格余額來估算待估土地價格。其基本公式為:V=A-(B+C)式中:

V――待估土地的價格

A――總開發價值或開發完成后的不動產總價值

B――整個開發項目的開發成本

C――開發商合理利潤


假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。由這個公式得出的估價結果,其直接價值內涵是購買該宗地的最高購買價格,超過這個價格購買土地使用權,則可能導致開發商不能獲得正常開發利潤甚至虧本,所以這個計算結果又被稱為投資價值。


顯然,最高購買價格與市場價值所定義的價值內涵有一定的差距,市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。在通常情況下,購買者一般不愿意按照最高價格進行購買,購買者的愿望是價格越低越好,出售者的愿望是價格越高越好,在市場供求關系平衡的情況下,一般會形成一個中間價格即平均價格,而非最高價格。


土地使用權市場價格的高低,取決于供求關系,當供大于求時,假設開發法計算的地價可能高于市場平均價格,當求大于供時,當市場對未來預期較高時,市場成交價格可能遠遠高于假設開發法計算的估價結果,甚至是面粉貴過面包,土地使用權價格高于市場上現行的房地產價格。當市場成交案例較少時,我們無法判斷由假設開發法計算得出的最高投資價值是否屬于在公開市場上最有可能合理得到的價格。因此,將假設開發法計算的結果界定為其直接反映的價值內涵,現行市場條件下的最高投資價值,可能更能反映其本質特征。


(四)、成本法與市場價值


成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格。成本逼近法一般適用于新開發土地的價格評估,特別適用于土地市場狹小,土地成交實例不多,無法利用市場比較法進行估價時采用。同時,對于既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建筑、公益設施等具特殊性的土地估價項目也比較適用。


從成本法的適用范圍來看,成本法的基本特征是平均成本加平均利潤,市場上土地成交實例不多,意味著很難形成出售類似土地使用權的平均成本利潤率及平均土地增值收益。這顯然不符合市場價值的定義,市場價值類型的成立,以公開市場、充分競爭的市場條件存在為前提和基礎。因此,在這種市場狀況下將成本法計算出的價格稱為市場價值則過于勉強,毫無疑問的將誤導報告使用人合理的理解和使用估價報告。與其勉強的稱為市場價值,不如按照其計算方法所反映的直接價值內涵——成本價值進行定義,以便保證估價結果的合理性。


(五)、基準地價系數修正法與市場價值


基準地價的計算主要有二種技術路線,在土地市場不發達,土地交易案例不多的城市,以土地定級為基礎,土地收益(地租)為依據,市場交易資料為參考評估基準地價;在土地市場發達,土地交易案例多的城市,用土地條件劃分均質地域(或以土地定級為基礎),用市場交易價格等資料評估基準地價。


基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析,對各城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正,估算宗地客觀價格。其基本公式如下:

土地價格=基準地價×(1±K)


基準地價系數修正法適用于已公布基準地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價、土地抵押價格、課稅地價和國有企業兼并等行為中的土地資產評估。


基準地價因其來源的不同,所表現的價值內涵也有所不同,因此在使用該方法前,因了解基準地價所包含價值含義,參照對市場比較法、收益還原法計算結果的界定定義其價值內涵。


三、價值類型的定義與估價報告的有用性


評估有什么用?為什么要評估?這是一個具體的評估項目所必需面對的首要問題。

《資產評估準則——基本準則》第二條規定:本準則所稱資產評估,是指注冊資產評估師依據相關法律、法規和資產評估準則,對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。


為什么要評估?

因為社會經濟行為需要評估為其提供參考(或鑒定)價值。例如以交易為目的的土地使用權評估,交易各方需要通過評估了解該宗地在目前市場上的合理售價是多少?以便雙方在此基礎上確定合理的實際交易價格。因此,對該宗地的評估就必須緊緊圍繞著這個評估目的,為交易各方提供有用的價格參考信息。


土地使用權價值評估是一個有實際參考意義的具體項目評估,不是理論探討,其假設條件也就不宜過于理想化而脫離實際存在的市場條件。在理想化的市場假設條件下的評估,脫離了實際存在的市場條件,其評估值及其價值分析也就與現實有較大的差距,評估報告的實用性也就不可避免的下降了。


對于以交易為目的的土地使用權評估,如果因市場條件的限制無法估算其市場合理價格——市場現行平均價格,而收益法、假設開發法、成本法等方法在目前市場條件下往往不能合理的反映市場價值的內涵,本文建議按照市場法、收益法、假設開發法、成本法所能計算反映的實際價值內涵進行定義,使實際估價結果所包含的價值內涵與所界定的價值內涵保持一致。使報告使用人能夠合理的理解和使用評估報告,至少是不要誤導報告使用人。


市場比較法計算結果——市場現行平均價格或現行市價。市場現行平均價格或現行市價是在特定市場條件下可能實現的平均價格。


收益還原法法計算結果——收益現值或收益價格。收益現值或收益價格是對未來純收益的折現和累加,是土地的未來年期廣義地租的資本化,是對未來收益折算到評估基準日的價值。


假設開發法計算結果——投資價值。投資價值是指購買該宗地進行開發的最高購買價格。


成本逼近法計算結果——成本價值。成本價值是指在評估基準日開發同樣(或類似)土地所必須支付的合理費用和平均利潤及增值收益。


對以轉讓為目的的經濟行為,有關各方最希望了解的是該宗地目前最可能的售價是多少,不論市場是否低估了該宗地的價值或市場泡沫較大,高估了該宗地的價值,市場平均售價對報告使用人確定實際交易價格都具有直接的意義,因此應當首選市場比較法。


在選用假設開發法時計算出的是購買該宗地進行開發的最高購買價格,這個價值內涵顯然對房地產開發商確定購買該宗地的價格具有一定的指導意義,這個價值內涵有助于購買方確定合理的買價甚至決定是否投資。在選用收益還原法時計算出的是對未來純收益的折現和累加,是對未來多年租金的“一次性批發出售”,這個價值內涵有助于交易雙方決定購買價格是否合算。選用成本法時計算出的是成本價值,土地屬于稀缺資源,是不可復制資產,從長期來看,市場售價不可能長期低于成本價值,成本價值被視為最低售價是比較合理的。


總而言之,估價報告應有實際使用價值,即對實際的經濟行為有實際和具體的指導意義,為參加交易各方盡可能多的提供切實有用的價值參考信息,并且應當簡單明了、通俗易懂,為報告使用人能夠合理的理解和使用估價報告提供有利條件。


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